Rapport 'Betaalbaar Bouwen'

Nieuw rapport Betaalbaar Bouwen' van Instituut voor Publieke Economie

Het rapport ‘Betaalbaar Bouwen’ van het Instituut voor Publieke Economie onderzoekt 391.000 nieuwbouwwoningen uit 2020–2024 en concludeert dat de huidige betaalbaarheidseisen belangrijke neveneffecten hebben. Ongeveer 50% van de recente nieuwbouw zou volgens de huidige definities als betaalbaar gelden, terwijl de Wet Regie uitgaat van twee derde betaalbare nieuwbouw. Slechts 6 van de 35 onderzochte regio’s haalden dat percentage de afgelopen jaren. Vooral in dure woningmarktregio’s is de afstand tot de nieuwe norm groot.

De centrale economische conclusie is dat betaalbaarheidseisen feitelijk werken als een ‘impliciete belasting’ op nieuwbouw: woningen moeten voor minder worden verhuurd of verkocht dan zij zonder regulering zouden kunnen opbrengen. Die last moet uiteindelijk ergens terechtkomen: bij corporaties, beleggers, ontwikkelaars, grondeigenaren of de overheid. De last is volgens het onderzoek het grootst bij woningcorporaties. Bij nieuwe corporatiewoningen ligt de huur inmiddels gemiddeld circa 40% onder die van vergelijkbare private huurwoningen, terwijl bouw- en kwaliteitseisen juist zijn gestegen. Dit zet de investeringscapaciteit van corporaties onder druk.

Ook in de private sector hebben de regels gevolgen. De Wet Betaalbare Huur vermindert volgens de onderzoekers het rendement op bepaalde nieuwbouwwoningen en geeft daarmee een prikkel om kleinere woningen en woningen op minder dure locaties te bouwen. Strenge betaalbaarheidseisen kunnen bovendien het totale bouwvolume beperken. Daarmee kan beleid dat wonen goedkoper moet maken tegelijkertijd de schaarste vergroten.

Het IPE beveelt daarom aan de Wet Betaalbare Huur te herzien, huren bij corporaties sterker te koppelen aan kwaliteit en kosten, en de huidige twee-derde-norm los te laten als uniform percentage. Beter is volgens de onderzoekers te sturen op het absolute aantal betaalbare woningen dat aan de voorraad wordt toegevoegd, primair op sociale huur, en de opgave per regio te laten verschillen naar woningvoorraad, inkomens, bouwkosten en lokale marktomstandigheden.

Kort gezegd: het rapport stelt niet dat betaalbaarheid onbelangrijk is, maar dat prijsregulering en vaste percentages een prijs hebben: minder investeringsruimte, kleinere of anders gesitueerde woningen en mogelijk minder woningbouw. De auteurs pleiten daarom voor een veel gerichtere en regionaal gedifferentieerde aanpak.

De kern is dus: meer betaalbare woningen realiseer je niet alleen door woningen goedkoper voor te schrijven, maar vooral door ervoor te zorgen dat er méér woningen gebouwd kunnen worden. Te strenge prijs- en programma-eisen kunnen juist het tegenovergestelde effect hebben doordat projecten niet doorgaan of kleiner worden.

Download het rapport 'Betaalbaar Bouwen' van het Instituut voor Publieke Economie